[摘要] 自央行本月公布房贷新政后，半个多月的时间已经过去了，但随着各银行执行细则逐渐落地，新政在后期执行中逐渐显出疲态，七折利率优惠仍然绝迹，使得购房者中“等贷族”的身影越来越多。
自央行本月公布房贷新政后，半个多月的时间已经过去了，但随着各银行执行细则逐渐落地，新政在后期执行中逐渐显出疲态，七折利率优惠仍然绝迹，使得购房者中“等贷族”的身影越来越多。
国庆节后，市民吕先生在烟台大学附近相中了一套100多平米的二手房，虽然已经签约了，但是吕先生并不急着办贷款，而是想再等等，看看房贷利率还有没有放松的可能性。
“新政之后银行都没在利率上打折，所以虽然签约了，但还是想等一下银行的政策，”吕先生告诉记者，“毕竟房子总价不低，如果能打折的话还是能省下不少钱。”吕先生算了一笔账，以他准备贷款50万元分30年还款为例，如果按照基准利率，本息合计要还近百万元，但如果利率能打七折，就可以少还15万元左右。
记者采访了解到，新政出台后，有吕先生这种想法的市民并不少见。
惠百家不动产的一位店长告诉记者，目前在他们门店准备办贷款购买二手房的客户中，几乎都在观望房贷利率的调整。“现在大家都还在‘等贷’,尤其是对于一些刚需购房者，预算少，资金紧张，就想着能省一点是一点。”这位店长介绍，虽然现在各家银行的房贷新政都基本上落地了，但市场上对于利率优惠仍不死心，希望能在利率上省钱的购房者占了大多数。
21世纪不动产的店长也说，类似的情况确实存在，“我们的客户现在部分也在‘等贷’,还是想看看后市发展吧，毕竟利率如果真的能打折，对市场的促进作用会非常明显。”
但说到房贷新政，这两位店长均表示，虽然新政对市场起到了一定的提升作用，但并不是非常明显。“趋势上向好，但总体来讲还是比较平稳，”21世纪不动产的店长说，“没有非常明显的上升，但是进店看房的确实多了一些。”
盈利压力让银行对新政难说“爱”
虽然大多数购房者都对房贷利率优惠抱有极大的期待，但在房贷新政出台后的半个多月时间里，各地能执行利率优惠的银行寥寥无几，即使可以打折，门槛也设置得比较高，普通市民很难达到标准，利率优惠似乎距离我们遥不可及。
盈利和风险的双重压力让银行对新政难说“爱”。“对银行来说，打七折非常不划算，甚至有可能赔钱，短期来看，要想利率打折几乎不可能。”一位银行理财经理告诉记者。
据了解，目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，如果执行七折优惠就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，这已经比贷款利率七折后的4.585%高出0.165个百分点，更不要说大部分银行还会将存款利率上浮10%。并且，在经过各种互联网“宝宝”类理财产品的冲击之后，银行的理财产品已普遍达到4%甚至5%以上，这就意味着，如果房贷利率真的打七折，银行的盈利能力将面临极大挑战
各银行执行(首贷和利率)情况咋样？如何争取到利率？新政利率可省多少利息？房贷新政来了，买房前不得不做的4门功课南都地产告诉你。怎么理解房贷新政？贷款利率下限7折
解读：通知称打7折，但并没有规定上浮的限制，认定权交给银行也有意味着银行可以根据自己实际来执行此次放贷利率调整，按照往年经验，2008年央行宣布首套房贷利率可以执行7折，但实际上在2008年年底很多银行只能申请到8.5折利率。
此前南都记者采访时有银行工作人员表示，根据央行和银监会发布通知，利率将会有一定幅度下调，调至9折甚至8.5折可能性较大。但是如果说利率7折，或许只有银行优质客户才能享受到这个程度的优惠，同时可能还要求有一定附加条件。理由是7折利率已经接近银行负债成本。从存贷定价上看，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%。
对首套房的认定标准
解读：简而言之，首套房贷款首付3成，贷款利率7折；名下已有1套房，还清贷款再买可以按首套算再贷款；名下已有2套房，还清贷款再买可以申请贷款，贷款首付和利率由银行审核决定。
第三套房禁止贷款政策废止
解读：这意味着除北上广深四个一线城市，所有的城市购买二套或者二套以上住房，都有可能享受首套房贷的3成首付和7折利率优惠。
此前个人住房贷款种类分为“首套”或“第二套及以上”。银行把那些有两次购房纪录客户，不管是否已经把贷款还清，再买房都称之为三套房。而此次通知称，所有城市购买二套或购买二套以上放贷已还清的家庭，明确可以购房。而此前无论贷款是否还清，第三套房都无法从银行获得贷款。
对于限购令没有开放的城市3套及以上还是无法购买，但开放限购或者本身都未限购城市，你想买多少套都没有问题。
松绑开发贷，商业银行差别化执行
解读：在央行“松绑”开发贷消息传播得沸沸扬扬之际，日前一接近央行人士受访时表示，自9月30日发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》之后，央行一直保持并延续该政策，除此之外，其对于开发贷无更多指导性意见。据相关报道称，多名银行人士也表示并未接到更多关于开发贷的新政。另外，此前并不存在10%的红线，银行开发贷的余额占比亦远低于10%。中国银行国际金融研究所副所长宗良指出，开发贷如果是贷款余额的10%应该是七八万亿，但从未达到这个数。目前大概4万亿，占比约为5%，松动之后也不会超过10%。
购房者如何争取到利率？
综合信用度较高、还款记录良好
不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户是指近两年内没有拖欠两期以上所贷的房款而言，两年内没有拖欠两期是指所贷的房款基本上都是准时还款的，还款的近两年内不超过2次，不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户是指整个贷款期间没有该种现象发生。上述规定是2008年建行在执行8.5折利率时执行的相关标准，其他银行对于房贷利率优惠的折扣最基本的要求即是无不良信用记录的优质客户。
而综合信用度较高、资信较好、还款记录良好的客户有更大的优势申请房贷利率优惠。目前各大银行的执行标准即是有无恶意欠款和，一股份制银行个贷部负责人称，通常情况下，累计达到6次或连续达到3次，银行都不会发放贷款，信用卡持卡人如果连续多次出现还款行为，将被银行认定是明显恶意的行为，没有任何信用记录的人房贷审批也基本不可能。
购买楼盘和银行存在合作关系
并不是所有和楼盘有合作银行关系的楼盘都可以申请到折扣利率，但事实证明在个人资信情况相对较好的情况下，部分银行也会面向合作的楼盘给出房贷折扣。
有业界人士指出，除办理公积金贷款外，新房的购房者大都在开发商指定的银行办理贷款，如果开发商资质强、信用度高、客户个人资信情况较优，的确能为购房客户争取到更多优惠。
银行V IP客户
银行的V IP客户相对于普通申请房贷的购房者而言的确拥有优势，此前在信贷快松时节广州、上海等多家银行对于V IP客户的首套放贷的利率都有不同程度的优惠，如果要想尽快办理放贷以及申请折扣，需要购房银行的理财产品，实际上这也是变相的V IP，虽然各家银行对于V IP的认定资格不同，但这些客户在办理首套房按揭时有一定的优势。
一般银行的V IP客户门槛较高，公开资料显示，建行的V IP客户分成3种等级，分别是日均资产达到20万元的黄金客户、日均资产达到50万元的白金客户以及日均资产达到300万元的财富客户，日均资产包括客户在建行账户的存款和理财产品，上述客户可以申请相应折扣。而选择成为农行的V IP至少购买10万元的基金或累积购买100万元的理财产品以及30万元的存款，也有可能到申请首套房贷利率优惠。
买银行有价证券或理财产品达一定金额
“客户申请贷款，我行会综合计算其日均、月均和存款等相关数额，若其工行卡里的金融资产和结算情况保持良好记录，或者客户搭配购买我行的理财产品，又或者客户在办理工行卡时开通相关服务项目，如电子银行等，并配合支付一手递延费等，虽然花费不多，但利率或稍有优惠，原本上浮10%，优惠后大概上浮在5%-10%之间。”工商银行惠城某支行的一名信贷人员如是称。
而交通银行惠州某支行的一名个贷经理则表示，除非客户在该行的资产比较稳定，相关配置比较多，对银行的综合贡献度比较大，银行才会尝试帮助申请利率优惠，但能否审批成功尚不确定。
贷款金额和家庭净资产均达银行规定数额
部分银行会要求客户贷款金额和借款人家庭净资产需达到一定数额，并在此基础上分类给予相应的利率优惠。
早在2009年，浦发银行上海分行就曾出台相关具体条款，规定对于贷款金额和借款人家庭净资产均达50万元(含)以上，原贷款利率浮动比例执行基准利率的0 .85倍，信用评分原则上为“一般级”及以上级别的客户，将审慎受理下浮30%的最惠利率申请。
此类客户中，贷款金额500万元(含)以上，且借款人家庭净资产达100万元(含)以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元(含)以上的，可下浮30%；对于贷款金额和借款人家庭净资产均达100万元(含)以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达500万元(含)以上的，贷款利率可下浮25%至30%；贷款金额和借款人家庭净资产均达50万元(含)以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达100万元(含)以上的，可下浮20%至25%。
房贷新政能省多少按揭利息？首套房贷52万元20年还，利率7折可省14万元利息
假定购房者首套房购买总价74万元的房子，首付3成22万元，还需向银行贷款52万元，若按照现行基准利率6.55%再打7折计算，20年等额本息月供为3313元，20年总利息为27.4万元。若按基准利率6.55%计算，月供为3892元，20年总利息为41.4万元，比7折利率利息多出14万元。
二套房贷30万元20年还，7折利率可省2 .1万元利息
目前各大银行对于二套房主要执行6成首付，利率至少上浮20%，按照上述6158元/平方米均价，购房二套120平方米的住宅，需要首付44万元，贷款30万元，以20年贷款年限为例，总利息为29.5万元，月供2483元。若认定为套房放贷已经还清，理想化状态则可认定为首套房，首付3成，利率7折，首付为22万元，月供3313元，总利息仅为27.4万元。可大大减轻购房者负担。
贷52万元20年还，利率上调15%，每月多还304 .74元
当前多数银行首套房贷利率普遍上浮15%。购买一套总价74万元的房子，首套房贷款51.73万元。若以20年偿还期、等额本息还款的方式，利率上浮之前，按5年期以上贷款6.55%的基准利率计算，购房者每月还款金额为3872 .09元，20年利息总额为41 .2万元。将贷款利率上浮15%之后，利率变为7 .53%，购房者每月还款金额为4176.83元，利息总额为48.51万元。相比调整前，每月月供增加304.74元，总利息增加7.31万元。
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